Acheter un bien immobilier à plusieurs semble prometteur. Toutefois, il faut bien choisir dès le départ le mode d’acquisition qui convient le mieux à tout le monde pour éviter les désaccords plus tard. Quelle formule choisir : la société civile immobilière ou bien l’indivision sachant que chacune d’elle présente des avantages et des inconvénients.
L’Indivision
Le régime de l’indivision s’applique par défaut lorsqu’il y a plusieurs propriétaires. Son principe reste simple, chaque membre (conjoint, enfants, associés) est propriétaire de la part qu’il a investie. Tous les propriétaires ont les mêmes droits.
De ce fait, toutes les décisions à prendre (frais, travaux, entretien, revente) et la gestion du patrimoine sont à prendre à l’unanimité. Ce qui peut parfois causer problème si tous les coïndivisaires n’ont pas la même source d’argent.
L’achat d’un immobilier en indivision est très simple. Il n’y a aucune formalité à suivre. De plus, l’indivision est très flexible. Chaque coïndivisaire est libre de céder sa part à tout moment s’il souhaite sortir de l’indivision.
Toutefois, cette liberté présente une contrainte liée à l’article 815 du Code civil. Étant donné que « nul n’est censé rester dans l’indivision », si l’un des coïndivisaires demande le partage ou cède sa part, les autres propriétaires seront obligés d’en faire autant sauf s’ils rachètent la part en question.
Certes, il est possible d’établir une convention d’indivision afin de mieux gérer ensemble le bien indivis ou de désigner un gérant. Seulement, cette convention dure 5 ans.
Par ailleurs, la gérance de l’héritage constitue souvent un blocage entre les héritiers dans l’indivision. En cas de transmission d’héritage, il faut payer certains montants liés à la succession, un montant qui peut atteindre parfois une somme colossale : droit de succession selon la valeur du bien, les frais de notaire.
La société civile immobilière ou SCI
Pour un investissement à plusieurs et à long terme, la SCI reste un régime avantageux. Tout d’abord, ce régime dure près de 99 ans. Toutefois, elle peut être dissoute en cas de décès d’un des associés sauf si les autres associés rachètent les parts du défunt.
La Société ne suit pas la règle de l’unanimité comme dans l’indivision, ce qui facilite la gestion du bien. Contrairement à l’unanimité, les décisions peuvent être prises à la majorité (la règle des 2/3).
Cependant, il est également possible de désigner un gérant et un cogérant pour mieux faciliter la gestion du bien immobilier. Ces derniers peuvent parfois prendre certaines décisions seuls.
La transmission d’un patrimoine immobilier à ses enfants est plus souple avec la SCI, que ce soit par succession ou par donation. De plus, les parts de chaque hériter sont déjà définies à l’avance dans le statut, ce qui permet d’anticiper les conflits plus tard.
En indivision, le compte bancaire indivis reste bloqué en cas de décès de l’un des coïndivisaires jusqu’à ce que la succession soit réglée. Avec la SCI, le compte bancaire lié à la gestion du bien reste fonctionnel indépendamment du décès de l’un des associés.
Toutefois, le statut de SCI présente quelques inconvénients. Sa création coûte cher et elle exige la présence d’un notaire. De plus, une SCI est difficilement revendable une fois dissoute.
Elle exige également un compte bancaire, un tenu de la comptabilité et d’un registre. Il faut effectuer des bilans et une déclaration fiscale, tenir des assemblées générales comme une vraie société.
Pour plus d’information sur la SCI, voir ici.
