La garantie financière d’achèvement (GFA) a pour rôle de protéger l’acheteur dans le cas d’une vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Régie par les articles L.261-11 et R261-17 du Code de la Construction et de l’Habitation, elle offre à l’acquéreur une garantie financière pour l’achèvement des travaux en cas de défaillance du promoteur.
Quand et comment souscrire une GFA ?
La garantie financière d’achèvement doit être souscris pas le vendeur avant le début des travaux, que ce soit dans la cadre d’une construction pour un usage collectif ou individuel. Ainsi, jusqu’à la déclaration d’achèvement des travaux (DAT) l’acheteur est protégé financièrement puisqu’un tiers garant a pour rôle de palier à toute défaillance financière du maître d’ouvrage pouvant mettre en péril la finalisation des travaux.
Une sécurité financière qui permet également au maître d’ouvrage de bénéficier de plusieurs avantages :
- Mettre en vente des lots en amont de la construction et ainsi trouver des acquéreurs avant même la fin de la construction
- Une obtention de crédits bancaires simplifiée
GFA intrinsèque VS extrinsèque
D’un côté il y a garantie d’achèvement extrinsèque lorsque le promoteur bénéficie des appels de fonds versés par les acquéreurs du programme immobilier ; à savoir 35% du prix de vente à l’achèvement des fondations, 70% du prix de vente à la mise hors d’eau et 95% du prix de vente à l’achèvement de l’immeuble. Le coût d’une telle garantie est variable. Il dépend de plusieurs facteurs tels que la solidité financière du promoteur immobilier ou encore du standing du programme immobilier.
La garantie d’achèvement intrinsèque est tout à fait à l’opposé de l’extrinsèque. Elle n’est pas délivrée par un tiers, mais résulte de l’existence de conditions propres à l’opération. Soit l’immeuble est hors d’eau et grevé d’aucun privilège ou hypothéqué. Soit cet établissement figure au stade des fondations achevées, et que le financement est assuré à hauteur de 75% avec les fonds propres, les crédits et les contrats de réservation signés avec une exigence réduite à 60%, ainsi qu’un compte bancaire unique assurant la centralisation des fonds.
Dans de nombreux cas, la garantie d’achèvement extrinsèque est à privilégier pour le promoteur pour plusieurs raisons :
- Avantages de trésorerie puisqu’il peut recevoir des avances sur le prix de vente total
- Ne pas se retrouver bloqué du fait d’encours
