Comment déclarer un logement insalubre en 2026 : guide complet et procédure pas à pas

Pour déclarer un logement insalubre, le locataire ou toute personne concernée doit saisir les services compétents — mairie, préfecture ou Agence régionale de santé — par courrier ou via les formulaires en ligne disponibles en 2026. La démarche déclenche une visite d’inspection officielle, puis un arrêté préfectoral prescrivant des mesures de travaux ou d’évacuation. Environ 600 000 logements sont concernés en France selon les estimations du ministère du Logement, et la procédure, bien que strictement encadrée, reste accessible à tout locataire ou propriétaire inquiet pour sa santé et sa sécurité.

Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?

Un logement est qualifié d’insalubre lorsqu’il présente des dangers réels pour la santé ou la sécurité de ses occupants. La loi distingue l’insalubrité de la simple non-décence : là où un logement indécent se règle entre propriétaire et locataire à l’amiable ou devant le juge, l’insalubrité relève d’une procédure administrative impliquant directement l’État et ses représentants locaux.

Les causes sont multiples et souvent cumulatives : infiltrations d’eau importantes, présence de plomb (saturnisme), moisissures envahissantes, absence de chauffage ou de ventilation adaptée, installations électriques défectueuses ou structure du bâtiment compromise. Chaque critère pris séparément suffit à déclencher la procédure si le risque pour la santé des occupants est avéré et documenté par les agents compétents.

On distingue deux niveaux d’insalubrité définis par le Code de la santé publique. L’insalubrité remédiable signifie que des travaux ciblés permettent de mettre fin à la situation dangereuse. L’insalubrité irrémédiable, nettement plus grave, aboutit à l’interdiction définitive d’habiter les lieux, voire à la démolition du bâtiment. Cette distinction conditionne l’ensemble des droits et obligations qui découlent de l’arrêté préfectoral.

Qui peut prendre des mesures face à une situation d’insalubrité ?

La procédure officielle relève de l’État. C’est le préfet du département qui prononce l’arrêté d’insalubrité, sur la base d’un rapport établi par l’Agence régionale de santé (ARS). Dans les communes dotées d’un service communal d’hygiène et de santé (SCHS), ce service assure souvent la première inspection et rédige le rapport technique transmis ensuite au préfet.

Le maire dispose d’un pouvoir de police complémentaire. Face à un danger immédiat — un plancher qui menace de céder, des moisissures toxiques en infestation massive — il prend un arrêté de péril qui protège les occupants en attendant la procédure préfectorale. Les deux procédures — insalubrité et péril — restent juridiquement distinctes, mais elles aboutissent souvent aux mêmes obligations pour le propriétaire défaillant.

Le locataire saisit directement ces autorités, sans passer par son propriétaire ni obtenir son accord préalable. Les associations de défense des locataires, comme la CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie) ou la Confédération nationale du logement (CNL), accompagnent les démarches et peuvent constituer les dossiers avec les occupants.

Les voisins d’un logement insalubre ont également le droit de signaler la situation si les conditions de vie dans l’immeuble ou la copropriété représentent un risque pour leur propre santé. La procédure d’insalubrité n’est pas réservée au seul locataire de l’appartement directement concerné.

Comment déclarer un logement insalubre étape par étape

La procédure suit une progression logique qu’il vaut mieux respecter pour maximiser les chances d’aboutir rapidement. Voici les étapes dans l’ordre, telles qu’elles s’appliquent en 2026 sur l’ensemble du territoire national.

1. Rassembler les preuves : photos datées, relevés de températures, factures de soins liés aux problèmes (allergies, saturnisme chez l’enfant), témoignages de voisins, ordonnances médicales. Plus le dossier est solide, plus la procédure avance vite et de façon incontestable.
2. Informer le propriétaire par écrit : envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception décrivant précisément les problèmes constatés. Cette étape n’est pas légalement obligatoire pour saisir les autorités, mais elle prouve la bonne foi du locataire et constitue une pièce précieuse du dossier en cas de litige ultérieur.
3. Contacter les services compétents : si vous habitez une grande ville, saisir le SCHS. Dans les communes sans SCHS, saisir directement l’ARS du département ou la mairie. La plateforme nationale Signal.logement.gouv.fr centralise les signalements en ligne depuis 2022 et reste pleinement opérationnelle en 2026.
4. Remplir le formulaire de signalement : joindre toutes les preuves rassemblées à l’étape 1. Préciser l’adresse exacte du logement insalubre, le nom du propriétaire si connu, la nature des désordres et leurs conséquences concrètes sur la santé des occupants.
5. Attendre la visite d’inspection : un agent de l’ARS ou du SCHS se rend sur place pour constater les désordres. Cette visite est indispensable pour déclencher la procédure officielle. Le propriétaire est en principe informé de la date de visite, sauf cas d’urgence avérée nécessitant une intervention immédiate.
6. Rapport et avis du CODERST : l’ARS rédige un rapport technique transmis au préfet. Pour les dossiers complexes, le dossier passe devant le Conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (CODERST), qui émet un avis consultatif avant la décision préfectorale.
7. Prise de l’arrêté préfectoral : le préfet signe l’arrêté d’insalubrité. Ce document précise si l’insalubrité est remédiable ou irrémédiable, liste les mesures ou travaux prescrits, fixe un délai d’exécution et mentionne la suspension automatique du loyer. L’arrêté est notifié au propriétaire et affiché en mairie.

La durée totale de la procédure varie de quelques semaines à plusieurs mois selon la charge des services et la complexité technique du dossier. En cas d’urgence avérée — risque immédiat pour la vie des occupants — le préfet dispose d’une procédure accélérée lui permettant de signer un arrêté en moins de 48 heures, sans passer par le CODERST.

Quelles mesures sont prises après l’arrêté d’insalubrité ?

Une fois l’arrêté signé et notifié, le propriétaire doit réaliser les travaux ou mesures prescrits dans le délai imparti. Ces obligations varient selon le type d’insalubrité constatée et la gravité des désordres relevés par les agents de l’ARS lors de leur visite.

Pour une insalubrité remédiable, l’arrêté liste précisément les travaux à exécuter : traitement de l’humidité, mise aux normes de l’installation électrique, remplacement du système de chauffage, suppression des matériaux contenant du plomb. Le propriétaire finance intégralement ces travaux, sans possibilité de les répercuter sur le locataire ni de les déduire du loyer pendant la durée des travaux.

Pour une insalubrité irrémédiable, le préfet prescrit l’évacuation définitive du logement et, le cas échéant, sa démolition. Le propriétaire doit alors reloger les occupants à ses frais dans des conditions décentes et adaptées à leur situation familiale. La commune intervient en dernier recours si le propriétaire refuse ou se trouve dans l’impossibilité d’agir.

Pendant toute la durée de la procédure et jusqu’à la levée officielle de l’arrêté, le propriétaire ne perçoit plus aucun loyer. Cette suspension automatique du loyer s’applique dès la date de notification de l’arrêté et constitue l’une des protections les plus concrètes pour le locataire maintenu dans les lieux dans l’attente du relogement ou de la fin des travaux prescrits.

Qui vérifie l’exécution des mesures prescrites par l’arrêté ?

L’ARS ou le SCHS assure le suivi de l’exécution des mesures prescrites. À l’expiration du délai accordé au propriétaire, les agents réalisent une visite de contrôle approfondie pour vérifier la réalisation effective et la conformité des travaux ou mesures imposées par l’arrêté préfectoral.

Si les travaux ont été exécutés correctement et que le logement ne présente plus de risque pour la santé de ses occupants, le préfet prononce la levée de l’arrêté d’insalubrité. Le logement retrouve son statut normal, le bail reprend effet et le propriétaire récupère le droit de percevoir un loyer. Cette mainlevée est publiée et affichée en mairie, comme l’arrêté initial.

Dans les cas litigieux — travaux partiels, malfaçons ou non-conformité des mesures réalisées — les agents techniques établissent un nouveau rapport signalant les insuffisances. La procédure de contrôle se prolonge alors jusqu’à l’exécution complète des prescriptions ou jusqu’à l’application des sanctions prévues par la loi, le propriétaire étant informé à chaque étape.

Quelles sont les conséquences en cas de non-exécution des mesures prescrites ?

Si le propriétaire ne réalise pas les travaux prescrits dans les délais impartis, la puissance publique se substitue à lui et fait exécuter les travaux d’office par des entreprises mandatées. Le coût de ces interventions est ensuite mis à la charge du propriétaire, récupéré par voie de prélèvement sur les taxes foncières ou sur le prix de vente du bien immobilier en cas de cession.

Sur le plan pénal, le propriétaire qui maintient des occupants dans un logement insalubre sans agir s’expose à des sanctions sérieuses. Le Code de la construction et de l’habitation prévoit jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 100 000 euros d’amende pour les propriétaires qui mettent délibérément en danger la santé ou la sécurité de leurs locataires, notamment dans les situations assimilées à du marchandage de sommeil.

En 2026, les services de l’État disposent d’outils renforcés pour lutter contre les marchands de sommeil. L’astreinte administrative — une amende journalière versée directement à l’occupant — complète l’arsenal répressif. Jusqu’à 1 000 euros par jour peuvent être réclamés au propriétaire défaillant, avec un plafond global de 20 000 euros pour les logements irrémédiablement insalubres, ce qui rend financièrement intenable l’inaction prolongée.

Quel est le sort du logement loué sous arrêté d’insalubrité ?

Dès la notification de l’arrêté, le bail se trouve suspendu de plein droit. Concrètement, le locataire n’est plus tenu de payer son loyer mais reste protégé dans les lieux : aucune expulsion ne peut intervenir tant que le propriétaire n’a pas proposé et effectivement fourni une solution de relogement adaptée à la composition du foyer. Cette règle s’applique que le logement soit déclaré insalubre à titre remédiable ou irrémédiable.

En cas d’insalubrité irrémédiable ou lorsque l’occupant doit quitter les lieux dans l’urgence, le propriétaire prend en charge les frais de relogement et, si nécessaire, les frais de déménagement. Si le propriétaire refuse ou se déclare insolvable, la commune est légalement tenue de se substituer à lui pour trouver une solution d’hébergement temporaire ou définitive, quitte à récupérer ensuite les sommes engagées sur ses biens.

Lorsque le logement est remis en état et que la levée d’arrêté est prononcée, le locataire bénéficie d’un droit de priorité pour réintégrer le logement dans lequel il résidait avant les travaux. Ce droit de retour doit être mentionné dans les courriers officiels de notification et reste valable pendant un délai raisonnable après la mainlevée de l’arrêté préfectoral.

Insalubrité remédiable vs irrémédiable : le tableau comparatif

Les deux types d’insalubrité entraînent des obligations très différentes pour le propriétaire et des conséquences distinctes pour le locataire. Ce tableau résume les points clés pour comprendre rapidement sa situation et anticiper les démarches à venir.

Critère	Insalubrité remédiable	Insalubrité irrémédiable
Travaux possibles ?	Oui, travaux listés dans l’arrêté	Non — interdiction d’habiter définitive
Loyer suspendu ?	Oui, jusqu’à la levée de l’arrêté	Oui, de façon définitive
Relogement obligatoire ?	Selon la durée et la nature des travaux	Oui, à la charge du propriétaire
Droit de retour du locataire ?	Oui, après remise en état et levée d’arrêté	Non
Astreinte possible ?	Oui, jusqu’à 1 000 € par jour	Oui, jusqu’à 1 000 € par jour
Sanctions pénales ?	Oui, si maintien en danger délibéré	Oui, renforcées (marchands de sommeil)

Qui peut vous aider dans vos démarches ?

Face à un logement insalubre, plusieurs structures accompagnent les occupants sans frais ou à faible coût. Les ADIL (Agences départementales d’information sur le logement) offrent un conseil juridique gratuit à toute personne confrontée à un problème de logement. Elles disposent d’antennes dans chaque département et leurs juristes connaissent précisément les procédures locales en matière d’insalubrité.

Les associations de locataires — CLCV, CNL, AFOC — conseillent leurs adhérents, les accompagnent dans les démarches administratives et, dans certains cas, interviennent directement auprès des services de la mairie ou de la préfecture pour accélérer les procédures. Les travailleurs sociaux du conseil départemental jouent également un rôle clé lorsque les occupants sont vulnérables — personnes âgées, familles avec enfants en bas âge, personnes en situation de handicap.

En cas de litige persistant avec le propriétaire, le recours au tribunal judiciaire reste ouvert. L’aide juridictionnelle permet aux locataires aux ressources modestes de bénéficier d’une assistance d’avocat sans avancer de frais. Le Défenseur des droits peut également être saisi lorsque les services de l’État tardent à agir face à une situation d’insalubrité grave et documentée depuis plusieurs mois.

Questions fréquentes

Qui peut attester de l’insalubrité d’un logement ?

L’insalubrité est officiellement attestée par l’Agence régionale de santé (ARS) ou par le service communal d’hygiène et de santé (SCHS). Ces agents habilités rédigent un rapport technique après visite du logement, transmis ensuite au préfet qui prend l’arrêté. Aucun particulier, même médecin, architecte ou expert immobilier, ne dispose du pouvoir d’attester officiellement l’insalubrité en dehors de ces services administratifs compétents. Un médecin peut toutefois rédiger un certificat médical attestant des conséquences sur la santé des occupants, ce qui vient renforcer considérablement le dossier de signalement.

Quelles sont les 4 formes d’insalubrité ?

On distingue généralement quatre grandes formes d’insalubrité reconnues par les textes et la pratique administrative. L’insalubrité liée à l’humidité et aux moisissures représente la forme la plus répandue, source de pathologies respiratoires documentées chez les occupants. L’insalubrité due à la présence de matériaux dangereux — plomb accessible à des concentrations toxiques, amiante friable — constitue la deuxième catégorie. L’insalubrité structurelle, liée à la solidité du bâti et aux risques d’effondrement, est souvent traitée via la procédure de péril ordinaire ou imminent. Enfin, l’insalubrité fonctionnelle désigne l’absence d’équipements minimum : eau courante, chauffage, ventilation ou évacuation des eaux usées. Chaque forme fait l’objet d’une grille d’évaluation spécifique lors de la visite d’inspection par les agents de l’ARS ou du SCHS.

Quels sont les critères pour déclarer un logement insalubre ?

Le Code de la santé publique définit les critères d’insalubrité autour des risques réels et avérés pour la santé ou la sécurité des occupants. Les principaux critères retenus par les agents lors des visites sont : présence de plomb accessible à des concentrations dangereuses, taux d’humidité excessive entraînant des pathologies respiratoires documentées, absence d’équipements minimum (eau chaude, chauffage fonctionnel, évacuation des eaux usées), présence de nuisibles en infestation massive (rats, cafards), et défauts structurels menaçant directement la sécurité des personnes. Un seul de ces critères, suffisamment grave, déclenche la procédure sans qu’il soit nécessaire d’en cumuler plusieurs pour obtenir un arrêté d’insalubrité.

Comment faire intervenir le service d’hygiène dans un appartement ?

Pour faire intervenir le service d’hygiène, contactez directement le SCHS de votre mairie si votre commune en dispose. Sans SCHS, saisissez l’ARS de votre département par courrier, par courriel ou via la plateforme nationale de signalement des logements indécents disponible en ligne. Joignez systématiquement des photos datées, une description précise et circonstanciée des désordres, l’adresse complète du logement et les coordonnées du propriétaire. L’intervention d’un agent est ensuite planifiée, en général dans un délai de deux à six semaines selon la charge du service, sauf urgence caractérisée qui déclenche une procédure accélérée avec intervention sous 48 heures.