Parmi les SCPI de rendement lancées ces dernières années, Epsicap Nano s’est fait remarquer par un positionnement atypique : acheter des immeubles de petite taille que les grands fonds délaissent. Pour comprendre le fonctionnement de la SCPI Epsicap Nano, il faut regarder sa stratégie d’acquisition, sa façon de distribuer les revenus et les frais qui s’appliquent à l’épargnant.
Une SCPI diversifiée gérée par Epsicap REIM
Epsicap Nano est une SCPI à capital variable gérée par la société de gestion Epsicap REIM. Comme toute SCPI, elle collecte l’épargne de ses associés pour acheter des biens immobiliers professionnels, les louer et reverser les loyers sous forme de dividendes.
Son patrimoine est diversifié : commerces, locaux d’activité, logistique, bureaux, hôtellerie ou encore santé et éducation. Cette variété de secteurs limite la dépendance à un seul marché locatif, ce qui est appréciable dans un contexte où les bureaux traversent une période plus difficile.
La stratégie small caps : des actifs de moins de 5 millions d’euros
La particularité d’Epsicap Nano tient à la taille des biens achetés. La SCPI s’est construite sur des actifs ne dépassant pas 5 millions d’euros : un commerce de centre-ville, un petit immeuble de bureaux, un local d’activité en périphérie.
Ce segment présente plusieurs intérêts :
- moins de concurrence à l’achat, car les grands investisseurs institutionnels visent des tickets beaucoup plus élevés ;
- des prix d’acquisition souvent plus favorables, donc des rendements locatifs plus élevés ;
- une mutualisation naturelle du risque, puisque le patrimoine se répartit sur un grand nombre de biens et de locataires.
En contrepartie, ces petits actifs demandent une gestion plus fine : davantage de baux à suivre, de locataires à accompagner et de travaux à piloter. La qualité de la société de gestion pèse donc beaucoup dans le résultat.
Notons que la stratégie évolue. Initialement cantonnée aux small caps, Epsicap Nano élargit progressivement son champ à des immeubles plus importants et accorde une place croissante à l’investissement à l’international.
Rendement et distribution des revenus
En 2025, Epsicap Nano a affiché un taux de distribution de 7,01 %, net de frais et brut de fiscalité. C’est la troisième année consécutive de progression de son rendement, et la valeur de son patrimoine a aussi été revalorisée deux années de suite.
Autre point qui la distingue : les dividendes sont versés chaque mois, alors que la plupart des SCPI distribuent tous les trimestres. Il faut toutefois tenir compte d’un délai de jouissance de 4 mois : les parts achetées ne commencent à produire des revenus qu’après ce délai.
Rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le rendement d’une SCPI dépend de l’occupation de ses immeubles et de la santé financière de ses locataires.
Prix de part, frais et modes d’investissement
Le prix de souscription est de 257 euros par part, avec un minimum de 4 parts, soit un ticket d’entrée d’environ 1 028 euros. Les frais d’entrée s’élèvent à 5 % TTC, un niveau inférieur à la moyenne du marché, souvent proche de 10 %. Des frais de gestion de 12 % HT sont prélevés sur les loyers encaissés.
Plusieurs façons d’investir existent :
- l’achat comptant, la formule la plus simple ;
- l’achat à crédit, pour profiter de l’effet de levier et déduire les intérêts des revenus fonciers ;
- le démembrement de propriété, en achetant la nue-propriété ou l’usufruit des parts selon ses objectifs.
À qui s’adresse Epsicap Nano ?
Avec des frais d’entrée modérés et un ticket accessible, Epsicap Nano peut convenir à un épargnant qui veut diversifier son patrimoine immobilier sans gérer de biens en direct. Comme pour toute SCPI, il faut raisonner sur le long terme, au moins 8 à 10 ans : le capital n’est pas garanti, la revente des parts peut prendre du temps et les revenus peuvent varier.
Avant de souscrire, mieux vaut comparer plusieurs SCPI et vérifier la place que ce placement occupe dans l’ensemble de votre épargne.
