Avant de procéder à la location ou à la vente de votre habitation, il faut nécessairement maîtriser ses caractéristiques. Vous devez connaître par exemple la superficie de votre logement, la surface habitable, etc. La méconnaissance de ces données peut sous-évaluer votre bien.
Le calcul de la surface habitable dans un logement aux pièces carrées ou rectangulaires est très simple. Cependant, un logement en sous-pente, avec des pièces aux formes diverses, ou avec une terrasse peut être difficilement mesurable.
Il existe cependant des méthodes de calcul permettant de calculer le plus précisément possible la surface de tout type de logement.
Procédure de calcul de la surface d’un logement
Pour procéder à la mesure de votre habitation, il suffit de disposer d’un mètre ruban ou pliant bien renseigné (inscription parfaite des mètres et des centimètres). Ordinairement, les locaux disposent d’une forme rectangulaire ou carrée.
Voilà donc la procédure pour calculer les surfaces de ces types de pièces :
- Surface rectangulaire : il suffit de faire le produit de la longueur par la largeur. Surface = longueur x largeur ; prenons un exemple, un local de 4 mètres de longueur sur 3,6 mètres de largeur aura une surface de 14,4 mètres carrés (4×3,6=14,4).
- Surface carrée : ici, il faut multiplier la mesure d’un côté par elle-même ; surface = côté x côté. Prenons l’exemple d’un local carré de 3,9 mètres de côté. Sa surface serait 3,9 x 3,9 qui donnent 15,21 mètres carrés.
Rappel : il est important de convertir chaque mesure en centimètre pour ne pas compliquer le calcul de la surface avec des millimètres. Au final, la mesure de l’ensemble des locaux sera additionnée pour l’obtention de la surface totale de la maison.
Procédure de calcul de la surface d’un logement ayant une forme spécifique
Il y a certains logements qui ne disposent ni d’une forme carrée ni rectangulaire. La procédure ici consiste à diviser la surface du local en plusieurs parcelles. Elle vous permettra d’obtenir, par exemple, une surface carrée et une surface triangulaire ou une surface rectangulaire et un triangle. Ainsi, la surface du triangle sera calculée en faisant le produit de la base par la hauteur et le résultat divisé par 2. Surface (triangle) = (Base fois Hauteur) / 2
Démonstration : supposons que la pièce peut être subdivisée en un rectangle et en un triangle.
Prenons 4,5 mètres comme la mesure de la longueur, 3,3 mètres pour la largeur qui constitue en même temps la hauteur du triangle, 1,5 mètre pour la base du triangle.
La surface serait (4,5 x 3,3) + (1,5 x 3,3/2) = 14,85 +2,475
= 17,325 m2
Toutefois, il est préférable de demander l’aide d’un professionnel de l’immobilier dans ce type de cas. Un diagnostiqueur certifié peut en effet vous faciliter la tâche si le local possède des dimensions un peu compliquées à mesurer.
Les différentes méthodes de détermination de la surface
Dans l’immobilier, il existe de nombreuses méthodes pour connaître exactement la surface d’un logement. Différentes lois régissent chaque méthode de calcul de la surface d’un habitat.
La Loi Carrez
Elle concerne toute la superficie dont le propriétaire à la jouissance exclusive (surface privative) et non l’espace habitable d’un local. La nuance est que la surface habitable est toujours calculée et paraît toujours dans un contrat de location, tandis que la surface Carrez n’est calculée que dans le cadre d’une copropriété et figure dans le contrat de vente.
Parlant de l’aspect technique, les lois Carrez et Boutin sont presque identiques, à quelques différences près : le sous-sol, les charpentes et le toit d’un local, les garages, les vérandas, les remises, doivent être pris en compte dans la recherche de la superficie Carrez, mais pas celle de la surface habitable.
Il s’ensuit que la surface habitable repose uniquement sur l’espace occupé alors que la superficie Carrez, en plus de l’espace occupé au quotidien, prend en compte toutes les surfaces construites et recouvertes de l’habitat.
La Loi Boutin
Elle considère la surface habitable comme étant la totalité des locaux composant l’immeuble, à savoir : débarras, le pressoir et la buanderie. De plus, les escaliers sont aussi considérés par la loi Butin dès lors que la surface se trouvant en dessous de l’escalier intérieur ne dépasse pas ou équivaut à l’altitude sous-plafond réglementaire.
Surface pondérée
Il est fait appel à cette notion, notamment dans les copropriétés pour les règlements internes. Son objectif est de mesurer la surface d’une résidence dans le but de répartir la contribution des copropriétaires de façon équitable. En effet, la surface n’est pas le seul critère de détermination du prix d’un lot au sein d’une copropriété. Il y a le type d’immeuble, la visibilité, la hauteur sous plafond qui sont des éléments très importants à prendre en compte.
La surface pondérée a pour rôle de définir la valeur d’une copropriété à partir de plusieurs éléments assemblés dans un coefficient de pondération.
Il faut rappeler que le terme « surface pondérée » est faussement utilisé. Il est employé dans le système d’application de la loi Pinel qui fait référence à la superficie destinée à encadrer les loyers. Il s’agit plutôt de la surface utile.
Surface utile
Elle est fixée par l’article R 331-10 de la loi portant code de l’habitation et de la construction. Ce n’est que la surface habitable du logement à laquelle s’ajoute la moitié de la surface de ses dépendances.
Autrefois, elle servait de base de détermination des logements à loyers modérés. Cependant, d’autres rôles sont maintenant à son actif : la détermination des montants alloués par l’Etat et le montant des crédits accordés au profit des PLA-I, PLUS, PLUS-CD et PLI. Aussi, il sert à déterminer le montant maximal de loyers des habitations neuves achetées par le biais du régime d’exonération.
Son importance relève du fait qu’elle permet de déterminer l’espace habitable qui est offert aux habitants d’un local, en le séparant des espaces destinés aux aménagements et ceux qui ont trait aux dépendances. Néanmoins, elle permet d’évaluer le type de prestation, surtout pour un local modeste qui nécessite un balcon ou d’un vaste immeuble qui nécessite une annexe.
Notion de surface habitable
En nous référant aux critères figurant dans la loi « Boutin », la surface habitable n’est que l’espace représentant le plancher d’une pièce. Cela voudra dire que seule la partie où les habitants du logement peuvent facilement se déplacer constitue la surface habitable. Elle est obtenue par déduction de l’espace occupé par les caves, les sous-sols, les garages, les loggias, les séchoirs extérieurs et les autres annexes du logement.
En cas de location de votre immeuble, il est nécessaire de déterminer la surface habitable de votre logement. Elle est aussi très utile dans le calcul des taxes fiscales applicables à votre immeuble. En outre, sachez que l’altitude d’une chambre est aussi prise en compte lors des calculs de la surface habitable et aussi selon la loi Carrez. Néanmoins, les chambres dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas prises en compte dans la détermination de la surface habitable.
Voici donc, la liste des pièces à inclure dans le calcul de la surface habitable. Il y a :
- Les entrées ;
- Le séjour ;
- La cuisine ;
- Les salles de bain ;
- Les chambres ;
- Le vestiaire ;
- La buanderie.
Ensuite, dressons la liste des locaux qui ne doivent pas faire partie de la surface habitable. Il s’agit des pièces qui possèdent moins de 1,80 mètre de hauteur sous plafond. Au nombre de ceux-ci, nous avons :
- Les remises ;
- Les réserves ;
- La véranda ;
- Les balcons et terrasses ;
- Les caves, parking et garages ;
- Les combles non aménagés.
En somme, il est facile de déterminer soi-même la surface d’un logement, mais par mesure de fiabilité, il serait conseillé de solliciter l’aide d’un diagnostiqueur professionnel.
