La vente d’un bien immobilier est une transaction immobilière à laquelle sont greffées plusieurs autres opérations financières. Tout propriétaire qui vend un bien doit en effet s’acquitter de certains frais avant et après la conclusion de la transaction. Par exemple, pour céder un appartement, il faut réaliser certains diagnostics immobiliers obligatoires, lesquels impliquent un budget. En dehors de ce coût, il existe d’autres frais incontournables associés à la vente d’un appartement.
Quel budget prévoir pour les diagnostics obligatoires ?
Pour vendre un appartement, il est des diagnostics immobiliers rendus obligatoires par la loi. Il s’agit des diagnostics amiante, plomb, électricité, assainissement, gaz, DPE, ERP, termites et loi Carrez. Les résultats de ces inspections techniques doivent figurer dans le dossier de diagnostic technique à présenter à l’acquéreur avant la conclusion de l’opération.
Quant au prix d’un diagnostic immobilier pour un appartement à vendre, il est fonction des diagnostiqueurs dont les tarifs en la matière sont hétérogènes. De même, le propriétaire vendeur a plusieurs possibilités pour réaliser ses diagnostics. Sa première option est la réalisation par unité des diagnostics, c’est-à-dire qu’il devra payer pour chaque inspection réalisée. La seconde est la réalisation d’un pack de diagnostics immobiliers pour un tarif unique intégrant l’ensemble des analyses.
Il va sans dire que, des deux alternatives, la seconde est la plus économique. Le budget à prévoir en l’espèce se situe entre 290 et 440 euros, pour une moyenne de 365 euros donc. Cette moyenne est inspirée des pratiques des diagnostiqueurs et des avis de certains clients. Il est toujours préférable de demander un devis à plusieurs professionnels afin de faire une comparaison.
Les frais de notaire et d’agence immobilière
Les frais de notaire sont un autre poste de dépense dans le cadre de la cession d’un appartement. Le paiement de ces frais est légalement établi et incombe à l’acheteur, selon les dispositions de l’article 1593 du Code civil, ceci peu importe le type de bien acquis. Il existe tout de même une exception à cette disposition. Dans le cas d’une vente « acte en main », le vendeur peut en effet régler l’intégralité des frais de notaire en accord avec l’acquéreur.
Les frais de notaire sont essentiellement composés d’impôts et taxes que l’officier public doit reverser au Trésor public. À ces impôts et taxes s’ajoutent les frais et débours, de même que les honoraires du notaire. Le total de ces frais est d’environ 2 à 3 % du prix de vente s’il s’agit d’un appartement neuf. Au cas où l’opération porterait sur un appartement ancien, les frais de notaire se situent entre 7 et 8 % du prix de vente.
S’agissant des frais d’agence immobilière, ils représentent la rémunération du professionnel ayant servi d’intermédiaire pour conclure l’opération. Ces frais ne sont dus que si c’est l’agence immobilière qui a trouvé l’acquéreur de l’appartement. Le montant de ces frais représente une partie en pourcentage du prix de vente. Il est fixé par les parties et précisé dans le mandat de vente donné par le vendeur.
La TVA et l’imposition des plus-values immobilières
La TVA peut être appliquée à la vente d’un bien immobilier, selon différents cas de figure. La cession d’un appartement n’est en effet pas soumise à la TVA dès lors qu’il est vieux de plus de 5 ans. Si, par contre, il s’agit d’un appartement neuf, c’est-à-dire de moins de 5 ans, la TVA s’applique à hauteur de 20 % du montant de l’opération, et est à la charge du vendeur.
Ce dernier est aussi redevable d’impôts sur la plus-value immobilière. On parle d’une plus-value nette calculée de deux manières : une première imposition au taux de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et une seconde imposition au taux de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Le montant de ces impôts est obtenu par déduction de l’abattement pour durée de détention du montant de la plus-value brute. Le régime fiscal de la plus-value immobilière ayant évolué ces dernières années, il convient de se rapprocher des professionnels en la matière pour faire des calculs justes.
Par ailleurs, la vente d’un appartement peut donner lieu à des exonérations sur les plus-values immobilières si :
- l’appartement est, au jour de la vente, la résidence principale du vendeur,
- le vendeur est propriétaire de l’appartement depuis plus de 22 ans,
- le vendeur est retraité ou détenteur de la carte d’invalidité,
- le prix de cession est destiné à l’achat ou à la construction d’un autre bien à titre de résidence principale dans la limite de 24 mois.
Par ailleurs, il faut aussi compter les frais de remboursement anticipé du crédit immobilier ayant éventuellement servi à l’achat de l’appartement cédé.
