Avez-vous déjà entendu parler de division parcellaire ? Cette opération consiste à fractionner un même terrain en deux ou plusieurs parcelles. Cette pratique est de plus en plus courante en cas de vente, de succession ou lors d’une division de propriété. Mais pourquoi doit-on faire une division parcellaire ? Est-ce une idée judicieuse ? Quelles sont les démarches nécessaires à suivre et à quoi devez-vous vous attendre ?
Tous les terrains, sont-ils divisibles ?
Avant de procéder à une scission parcellaire, il est conseillé d’évaluer l’état et les caractéristiques du terrain. En effet, la division de terrain constructible (ou non) doit répondre aux exigences légales du code de l’urbanisme. Voici quelques-unes des exigences qui doivent être respectées :
- La parcelle doit mesurer au minimum 300 m²
- La parcelle n’est pas assujettie à un glissement ou en pente.
- Elle n’est pas destinée à un projet public.
Quand faire une division parcellaire?
Comme mentionné auparavant, la division parcellaire consiste en la division en deux ou plusieurs lots d’un terrain, constructible ou non. Le morcellement d’un terrain est utile en cas de :
Partage successoral : au décès du propriétaire, ses descendants directs se retrouvent dans l’obligation de diviser le terrain en autant de parts qu’il y a d’héritiers afin que chaque héritier puisse disposer d’un bout du terrain, évitant ainsi que celui-ci ne soit vendu ou revienne à un seul des héritiers.
Stipulation d’acte de vente : il se peut aussi que la division parcellaire ne soit nécessaire suite à la stipulation de mise de vente qui ne concerne qu’une partie de l’ensemble du bien foncier.
La division parcellaire peut également avoir lieu lorsque la propriété est trop grande pour un usage personnel et que son entretien demande trop d’effort. Dans ce cas, le propriétaire peut vendre une partie de son terrain et en tirer profit.
Les avantages de recourir à une division parcellaire
Le fractionnement de terrain est une procédure pratique et économiquement avantageuse. Pour le propriétaire, vendre une partie de son terrain constitue un revenu conséquent selon la valeur par m². Fractionner le terrain va non seulement augmenter encore plus la valeur du terrain sous forme de lotissements, mais en plus, les terrains en question se vendent plus facilement.
Toutefois, la parcelle concernée doit être suffisamment grande pour que son futur acquéreur puisse y construire une maison. Pour un particulier à la recherche de terrain à bâtir, c’est une opportunité d’accéder à une propriété foncière notamment si cette dernière se trouve dans une zone très recherchée. En outre, ce processus aide à résoudre facilement et rapidement une série de litiges juridiques pouvant survenir en cas d’héritage et de succession.
Une division parcellaire : par qui ?
Une division parcellaire doit être effectuée conformément à la loi. Sa procédure nécessite l’intervention d’un technicien qualifié notamment un géomètre, qui est le seul à avoir l’habilité d’effectuer le morcellement et la délimitation de la parcelle concernée par rapport aux parcelles contiguës et d’y effectuer le bornage. C’est lui qui mettra en lien tous les acteurs principaux à savoir le propriétaire du terrain, l’administration publique, la commune compétente, le cadastre ainsi que le notaire.
Comment faire une division parcellaire ?
Lors de la division parcellaire, le géomètre responsable doit suivre quelques étapes.
Tout commence par la délimitation du terrain. La mesure et la délimitation sous forme de Document Modificatif du Parcellaire Cadastral (DMPC) sont basées sur le cadastre immobilier officiel.
Les anciennes et les nouvelles limites de la propriété sont déterminées à l’aide de plans de situation et du plan de bornage par le propriétaire et le géomètre. Le projet de fractionnement doit ensuite être présenté à la municipalité pour obtenir l’approbation et l’autorisation de la division.
Une fois la délimitation définie, le marquage de frontières de l’ancienne et de la nouvelle frontière est consigné dans le plan avec leur superficie, leur type d’utilisation et leurs numéros de parcelle respectifs, qui à son tour doit être certifié par des ingénieurs civils dans le bureau d’arpentage, avant d’être déposé au livre foncier.
C’est au niveau du registre foncier que l’attestation de la nouvelle structure de propriété et le procès-verbal de bornage est rendue effective.
Quel est le coût d’une division parcellaire ?
La superficie, l’utilisation ultérieure, les caractéristiques (accidenté, ancienneté, accessibilité, nombre de propriétaires…) ou encore l’emplacement où se trouve la propriété à diviser exercent une influence directe sur le coût du fractionnement cadastral. Plus le partage est complexe, plus le coût augmente.
Un autre facteur qui affecte les prix de la division foncière est le tarif proposé par le géomètre expert. Compte tenu de toutes les multitudes de tâches à effectuer sur le bornage, de l’étude de faisabilité et l’ensemble de la procédure administrative à suivre, sans parler de ses honoraires, le tarif peut vite varier du simple au triple.
Rien que pour les honoraires du géomètre qui prendra en charge la division parcellaire, il faut compter entre 200 € à 2000 €, toujours en rapport avec la complexité du projet. Quant au bornage, le prix varie entre 600 € à 2 000 €. Plus il y a de bornes à poser et plus le montant est élevé.
Étant donné que le fractionnement parcellaire implique la demande de nouveaux raccordements pour l’électricité, l’eau, le gaz ou la voirie publique, un coût entre 5000 € jusqu’à 15 000 € est à prévoir. Enfin, il ne faut pas oublier les frais de notaire et d’un avocat si besoin est.
