Quand il s’agit d’acheter ou de vendre un bien immobilier, plusieurs étapes sont à franchir avant de finaliser la transaction. Parmi ces étapes cruciales, la signature de l’acte authentique de vente est le point culminant du processus. Mais quelle est la différence entre l’acte authentique et le compromis de vente ? Quels sont les délais, le contenu, les caractéristiques et le coût de cet acte essentiel ? Nous répondons à toutes ces questions.
L’acte authentique de vente : définition et caractéristiques
L’acte authentique de vente, aussi appelé acte notarié, est un document juridique rédigé et signé par un notaire en présence des parties (acheteur et vendeur). Il officialise la vente d’un bien immobilier et confère au nouvel acquéreur la pleine propriété du bien concerné. Ce document est obligatoire pour toutes les transactions immobilières et doit respecter certaines conditions de forme et de fond pour être valable.
Les caractéristiques principales de l’acte authentique de vente sont :
- La date : elle correspond au jour où l’acte est signé devant le notaire. À compter de cette date, la vente est considérée comme définitive et irrévocable.
- Le prix : il est mentionné dans l’acte et correspond au montant convenu par les parties lors de la signature du compromis de vente.
- Les conditions suspensives : elles sont reprises dans l’acte authentique et peuvent être levées si elles ont été réalisées avant la signature.
- Les garanties : l’acte authentique doit prévoir les garanties offertes par le vendeur, telles que la garantie des vices cachés ou la garantie de superficie.
- La mention d’hypothèque : si le bien est grevé d’une hypothèque, cela doit être précisé dans l’acte.
Acte authentique vs compromis de vente : quelles différences ?
Si l’acte authentique officialise la vente d’un bien immobilier, il ne faut pas le confondre avec le compromis de vente, qui est un avant-contrat. Les deux documents présentent plusieurs différences :
- Le stade de la transaction : le compromis de vente intervient en amont de l’acte authentique, généralement quelques semaines ou mois avant. Il permet aux parties de s’engager sur les conditions de la vente (prix, délais, conditions suspensives, etc.).
- Le caractère définitif : contrairement à l’acte authentique, le compromis de vente n’a pas de valeur définitive et peut être annulé sous certaines conditions (non-réalisation des conditions suspensives, rétractation de l’acheteur dans un délai légal).
- L’intervention du notaire : si le compromis de vente peut être rédigé par les parties elles-mêmes ou par un agent immobilier, l’acte authentique de vente doit obligatoirement être établi et signé par un notaire.
Les délais liés à l’acte authentique de vente
Le délai entre le compromis de vente et l’acte authentique : en général, ce délai est fixé à 2 ou 3 mois. Il permet aux parties de réaliser les différentes formalités préalables à la vente (obtention d’un prêt immobilier, levée des conditions suspensives, diagnostics immobiliers, etc.). Ce délai peut être rallongé si les parties en conviennent ainsi.
Le délai de rétractation : après la signature du compromis de vente, l’acheteur dispose d’un délai légal de 10 jours pour se rétracter sans avoir à justifier sa décision. Passé ce délai, il ne pourra plus revenir sur son engagement sauf à invoquer une condition suspensive non réalisée.
Le délai de purge du droit de préemption : avant de signer l’acte authentique, le notaire doit vérifier si un droit de préemption (de la commune, du département ou d’autres organismes) peut s’exercer sur le bien. Si tel est le cas, ces entités disposent d’un délai légal pour se porter acquéreurs du bien aux conditions fixées dans le compromis de vente.
Le coût de l’acte authentique de vente
La signature de l’acte authentique de vente entraîne des frais, appelés frais de notaire. Ces derniers sont composés :
- Droits de mutation : ils correspondent aux taxes perçues par l’État et les collectivités locales sur la vente du bien. Leur montant varie selon la nature du bien et son prix.
- Honoraires du notaire : ils rémunèrent le travail effectué par le notaire pour établir et signer l’acte authentique. Ils sont calculés selon un barème réglementé en fonction du prix du bien et peuvent faire l’objet d’une négociation avec le notaire.
- Frais d’assiette et de recouvrement : il s’agit de frais annexes liés à la perception des droits de mutation par l’État.
- Débours : ce sont les sommes avancées par le notaire pour le compte des parties, par exemple pour obtenir les différents documents administratifs nécessaires à la vente.
